Consultório: Mais valias sobre imóveis

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Dados Submetidos no consultório:

“Tenho dúvidas relativamente ao cálculo que é feito para estabelecer as máis valias na sequência da venda da minha casa. Adquiri essa casa de família através do pagamento de tornas no valor de 50.000 € e pedi outro empréstimo no valor de 78.000€ para obras do qual não tenho facturas, totalizando 128.000 € de dívida.Tenciono vender a casa por 229.000€ pagar a divida de 120.000€ e adquirir imediatamente uma outra até 100.000€. Que valores é que são considerados? Que cáculo é que é feito? Que mais valias irei pagar? Muito obrigado “

 

Os dados que nos foram fornecidos não são suficientes para lhe prestar uma resposta completa. No entanto fornecemos-lhe o método de cálculo. Lembramos que esta resposta é de carácter gratuito e deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.

Resumidamente os dados que nos foram apresentados são:

Realizou obras no montante de 78.000 € (não tem documentos comprovativos)
Vai vender a casa por 229.000 €
Do valor da venda vai utilizar 120.000 € para pagar o empréstimo
Adquire uma nova casa por 100.000 €

O cálculo da mais-valia é o seguinte:
Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

*Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)

Aplicando esta fórmula ao presente caso:

Suposições
a) Casa foi adquirida em 2000 (Coeficiente = 1,25) e é a sua habitação permanente;
b) Despesas inerentes à aquisição e venda do imóvel =500 €;
c) A nova casa destina-se à sua habitação permanente;

Mais Valia = 229.000 (Valor da Venda) – 50.000 x 1,25 (Valor da Compra) – 0 (Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos) – 500 € (Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel) = 166.000 €

– As despesas com obras não foram incluídas visto que não dispõe de comprovativo.
– Só poderá incluir as despesas inerentes à compra e venda do imóvel se tiver documentos comprovativos.

São excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 12 meses anteriores à venda ou nos 24 meses seguintes se reinvista o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel numa nova habitação própria e permanente:

Pretende reinvestir numa nova habitação própria e permanente 100.000 €, logo 229.000 € (v. venda) – 120.000 (v. empréstimo a pagar) =109.000 €.

Apenas vai fazer um reinvestimento parcial do valor de venda = 91,74%, o quer dizer que 8,26% (100%-91,74%) da sua mais-valia irá ser tributada: Mais-Valia Tributável = 166.000 (mais-valia) x 8,26% = 13.706,42 € Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 13.706,42 €*50% =6.853,21 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2008 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)