Mais valias sobre imóveis

Cara Patrícia, os dados que nos apresentou são os seguintes:

“Boa tarde, tenho duvidas em relaçao ao calculo das mais-valias…
Comprei a minha casa em 1997 por 60.000 euros, gastei 2500 nos registos e escritura,pedi um emprestimo de 30.000 euros para obras no ano 2004 (não teno facturas mas sim um orçamento)e devo neste momento ao banco 90.000 euros. Pretendo vender a m/casa por 200.000 euros e utilizar a diferença numa nova habitação por 170.000 euros( ou seja … depois de pagar ao banco os 90.000 euros ficaria com 110.000 euros para entrada da nova casa) sera que vou pagar mais-valias?logo que possivel agradeço que me esclareça MUITO OBRIGADA”

Esta resposta é concedida por WeManage.biz a título gratuito e sem valor vinculativo. 

Resumidamente os dados que nos foram apresentados são:

Custo de Aquisição= 60.000 €

Despesas necessárias =2.500 €

Valor de Venda =200.000 €

Obras realizadas = 30.000 € (só tem orçamento)

Entrada na nova Casa =110.000 €

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

*Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)

Aplicando esta fórmula ao presente caso:

Mais Valia = 200.000 € – 60.000 * 1,34 – 2.500 € =200.000-82.900 = 117.100 €

 

(As obras não são incluídas porque o orçamento não serve de prova a que as obras se tenham efectivamente realizado.)

 

Deste modo e visto que vai dar de entrada 110.000 € na nova casa e são excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 12 meses anteriores à venda ou nos 24 meses seguintes se reinvista o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel numa nova habitação própria e permanente:

A sua mais valia a tributar será de 7.100 € (117.100 € – 110.000 €). Deste montante apenas 50% estarão sujeitos a IRS, ou seja, 3.550 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2008 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

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0 comments on “Mais valias sobre imóveis”

  1. Vítor Responder

    Boa tarde,

    comprei uma casa em 1998 por 40.00 euros. Pedi um empréstimo de 100.00 euros para a adquirir e concluir as obras. Portanto, na totalidade, a casa ficou por 100.000 euros. No entanto, não tenho facturas, apenas o comprovativo do empréstimo à habitação nesse valor. Em 2006 vendi-a por 140.000 euros. Liquidei o empréstimo que tinha e pretendia reinvestir o restante valor numa nova habitação, no entanto, não foi possível. Gostaria de saber quanto vou pagar de mais valias.

    MUITO OBRIGADO

  2. wemanage Responder

    Boa Tarde Victor:
    Os dados disponibilizados não nos permitem uma resposta concreta, mas tentar esclarecer as suas dúvidas o melhor possível.
    Ora os dados disponibilizados e as suposições que fizemos foram:
    1º Comprou e escriturou a casa por 40.000 € em 1998 e vendeu a casa por 140.000 € em 2006.
    2º Não existem facturas das obras realizadas e deduzimos que foram realizadas logo após a escritura pelo que já passaram mais de 5 anos.
    3º Não reinvestiu o valor de venda (nem parte deste) numa nova habitação.
    4º Liquidou o crédito à habitação na totalidade.
    5º Vamos supor que não tem facturas de obras nos últimos 5 anos anteriores à venda e que não tem os documentos comprovativos do pagamento da escritura e dos registos na conservatória.

    Assim sendo a sua mais-valia foi de cerca de 84.000 € (140.000 € – 40.000 € * 1,3 – coeficiente de desvalorização de moeda de 2008).
    Visto que não reinvestiu o valor de venda numa nova habitação irá pagar IRS sobre 50% das mais-valias obtidas (cerca de 42.000 € = 84.000 €/2). Este montante irá ser somado aos seus restantes rendimentos obtidos no ano e só depois será determinada a taxa de IRS.
    Deste modo não nos é possível dizer qual o valor de IRS que vai pagar referente às mais-valias. Destacamos, no entanto, que se vendeu a casa em 2006 deveria ter declarado a venda na declaração de IRS de 2006 (a entregar em 2007).
    Bom Fim de Semana

  3. Paulo Renato Responder

    Boa tarde, comprei casa em 1995 por 54867.77€ (11.000 CONTOS), fiz o “Troca de casa” em 2004, passando para a habitação nova nessa altura mas, só em 2008 consegui vender a casa antiga por 75.000 €. Gostaria de saber se tenho mais valias, visto que os 75.000€ são inferiores a 54867.77€ x 1.4, à partida apesar de ter abatido algum deste valor na casa nova como já passaram 4 anos da sua compra não poderei considerar reenvestimento, mas tambem não será necessário considerando o valor anterior, correcto? Já agora mais uma questão, posso fazer o IRS na 1ª fase ou terei de fazer na 2ª?Obrigado pela vossa disponibilidade

  4. wemanage Responder

    Boa Noite Paulo Renato:
    De facto as suas contas estão correctas e como teve uma menos-valia com a venda da sua habitação o seu IRS não será afectado.
    Tambem tem razão quando conclui que não pode considerar a compra da nova casa como reinvestimento, no entanto visto que não teve nenhuma mais-valia com a venda, o reinvestimento também não tinha qualquer interesse no seu caso em específico.
    Por último deverá entregar o seu IRS na 2ª fase (os prazos estão publicados neste site em http://www.maisvalias.com/prazos-de-entrega-irs-2009) visto que vai ter que entregar o anexo G.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

  5. Ana Cardoso Responder

    Boa tarde, vendi em 2008 uma casa que comprei em 2000. Fazendo as contas ao valor de aquisição, sisa, registos e comissão venda que paguei tenho uma menos valia. Comprei entretanto uma nova casa, com recurso a crédito. A minha dúvida é se tenho que preencher o anexo G e se sim, se tenho também que preencher o quadro respeitante ao reinvestimento. Obrigada

  6. Wemanage.biz Responder

    Boa Noite Ana Cardoso: Deverá preencher o anexo G, porque apesar de ter uma menos-valia tem que declarar a venda do seu imóvel. Só deverá preencher o quadro do reinvestimento se utilizou parte/totalidade do valor da venda da sua casa anterior na aquisição da nova casa. Se pediu um crédito à habitação de valor igual à escritura da sua nova casa então não tem que preencher o quadro do reinvestimento. Esperamos ter sido esclarecedores

  7. PATRICIA Responder

    Boa tarde, vendi a minha casa no dia 30 de Dezembro de 2008 será que tenho que declarar no irs de 2008, visto que só comprei casa em Fevereiro de 2009, preciso de ajuda

  8. Sofia Responder

    Boa noite a todos.
    Antes de mais, espero ter finalmente encontrado o local onde possa obter auxílio.
    Em 14 de Julho de 2006 assinei uma escritura em meu nome e da pessoa com quem estava na altura para a compra de uma casa, no valor de 115.000 + 7.000 num multifunções. Crédito total pedido de 122.000 (nunca efecuámos alterações para sermos considerados unidos de facto). NO entanto, por motivos de separação, em 18 de Julho de 2008 foi assinada nova escritura em que supostamente eu venderia a minha parte, 60.258 à outra pessoa, mas efectivamente não recebi valor nenhum. Basicamente a pessoa assumiu a parte do meu crédito e a casa passou apenas para nome dele.
    Ora tenho estado a ler e a informarme sobre como apresentar as mais valias, porque tenho receio de ser prejudicada por um valor que efectivamente nunca recebi… Estive a fazer as contas aos encargos que ambos tivemos com a casa (na venda e compra), sejam escrituras, certidões, emolumentos, requisições, cartório e afins e o valor que me dá de 50% das despesas (dado que dividimos todos os valores na compra como na venda) é de 1596 Eur mais ou menos. Ora pelo que li, relativamente aos coeficientes de 2006 e aos valores que o fisco considera para tributação da mais valia, os meus encargos superam essa mesma mais valia.
    A minha dúvida está….estarei a meter despesas que não devia? Terei de pagar algo? Tenho que investir o dinheiro que na realidade não recebi?

    Agradecia o vosso auxilio.

    Muito Obrigado

  9. wemanage Responder

    Boa Tarde Patrícia: Deve declarar a venda da sua casa na Declaração de IRS de 2008 através do preenchimento do anexo G. Nesse mesmo anexo deve também declarar que vai reinvestir o valor da venda da casa “antiga” (ou parte dele) na nova casa no ano de 2009. Visto que vai proceder à entrega do anexo G deverá entregar a sua declaração de IRS na 2ª fase (ver prazos de entrega no seguinte artigo http://www.maisvalias.net/2009/01/28/prazos-de-entrega-irs-2009/). Tenha um excelente dia!

  10. wemanage Responder

    Boa Tarde Sofia:
    Concretamente pelos dados fornecidos verificamos que a Sofia comprou 50% de uma casa em Julho de 2006 pelo montante de 57.500 € (o crédito multifunções terá sido para pagar despesas extras tais como escrituras, IMT, etc. – deverá conferir na escritura de compra o valor real da mesma). Para tal pediu um empréstimo.
    Em 2008 vendeu os seus 50% da casa ao outro proprietário pelo montante de 60.258 € e apesar de não ter recebido também não teve que pagar o empréstimo que contraiu.
    Deste modo o cálculo da sua mais-valia será o seguinte:
    Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

    *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)

    Valor de Venda + 60.258,00
    Valor da Compra – 57.500,00
    Coef Actualização x 1,02
    Obras – 0,00
    Desp Necessárias – 1.596,00
    Mais-Valia = 12,00

    Deste modo a mais-valia que será considerada como rendimento para efeitos de IRS será de 12,00 €.

    Deste montante apenas 50%, ou seja, 6 € serão somados aos seus restantes rendimentos e tributados em IRS.

    A Sofia deverá preencher o anexo G da Declaração de IRS de 2008 e entregá-la na segunda fase. Poderá verificar os prazos de entrega no seguinte artigo http://www.maisvalias.net/2009/01/28/prazos-de-entrega-irs-2009.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

    Bom Fim de Semana

  11. Sofia Responder

    Boa Tarde Wemanage

    Muito obrigado pelo esclarecimento.
    Mais esclarecida seria impossível.
    Fico assim mais descansada quanto a esta situação, dado que até à data não tinha conseguido de nenhuma parte esclarecimentos desta forma objectiva e clara. Muito Obrigado mais uma vez.

    Cumprimentos

  12. Pingback: Mais-Valias Tornas | Maisvalias

  13. Jorge Responder

    Relativamente a mais valias tenho a seguinte dúvida: segundo consegui apurar se a mais valia na venda de uma habitação própria permanente for aplicada no prazo de 3 anos na aquisição de nova habitação própria permanente, fica isenta de impostos. O mesmo contece se a venda do primeiro imóvel for realizada até 2 anos após a aquisição do novo imóvel. No entanto parece que é preciso ter algum cuidado com o valor recorrido à banca para a aquisição da nova casa, pois esse valor não conta como reinvestimento. Desta forma surge a seguinte dúvida. Vamos supor que antes de vender a casa actual eu compro novo imóvel para habitação própripermanente. Como não tenho poupanças, sou obrigado a recorrer 100% à banca (ex. 250.000,00€). Após 1 ano, consigo vender por 120.000 a casa antiga que e havia custado, em 1999, 85.000,00€. Se eu usar esses 120.000,00 para amortizar a dívida de 250.000,00€ contraída para aquisição da nova casa, fico isento de pagamento de imposto sobre mais valias? Como é que isso funcionaem termo de declaração de IRs.
    Obrigado

  14. Patrícia Moniz Responder

    Mais uma vez venho pedir ajuda agora a minha dúvida reside no preenchimento no anexo g
    comprei a casa em 2004 por 79.832 € vendi em Dezembro 2008 por 145.000 € tive um total de despesas 7.874,27€ e liquidei uma divida ao banco no total de 73.294,94 €, mas estou divorciada desde 2008. Gostava de saber como se preenche o quadro 5. preciso da sua ajuda. muito obrigada

  15. Patrícia Moniz Responder

    Lapso esqueci de mencionar que comprei um apartamento em Fev 2009 por 70.000,00 € terei que mencionar já no IRS referente a 2008 ou só no de 2009.

    Obrigado

  16. wemanage Responder

    Boa Noite Patrícia:

    Ficamos com a seguinte dúvida: a casa era sua e do seu ex-marido? ou era só sua? e se era dos dois por altura do divócio pagou alguma coisa pela parte dele ou só assumiu a dívida dele pernate o banco?

    Pedimos desculpa pela indiscrição, mas dependendo das situações os cálculos são diferentes.

    Aguardamos a sua resposta.

    Bom Fim de semana.

  17. Patrícia Moniz Responder

    Bom dia,

    Em primeiro lugar gostaria de agradecer a sua atenção disponibilizada, pois é uma grande ajuda. A casa era minha e do meu ex-marido e divida foi paga pelos os dois.Mais uma vez muito obrigada.-

  18. wemanage Responder

    Boa Noite Patricia:
    Deverá preencher o quadro 4 com 50% de cada valor visto que o seu ex-marido terá que declarar os restantes 50%, ou seja, deve declarar 50% do valor da venda, 50% do valor de aquisição e 50% do valor das despesas.
    Deve também declarar no quadro 5 do Anexo G que reinvestiu em 2009 os 70.000 € (Campos 504 e 507). No campo 503 deve colocar 50% do valor do empréstimo em dívida (os 50% que pagou).
    Esperamos ter sido esclarecedores.

  19. Luís Responder

    Ora viva! Vendi a minha casa anterior em 2007 e fiz escritura da actual em 2008.
    Na declaração de 2007 preenchi o quadro 4 relativamente à venda da casa antiga assim como os campos 501, 502 e 503. No campo 504 declarei o valor que pretendia reinvestir. Agora na declaração de 2008 não sei que campos preencha e com que dados. O quadro 4, faz sentido voltar a preencher? E no quadro 5 que dados devo inserir?
    Desde já muito obrigado pela atenção dispensada.

  20. Rodrigo Responder

    em 1989 por morte da minha mãe herdei a casa, conjuntamente com o meu irmão, no entretanto deixamos de viver nessa casa. Este ano comprei casa e vamos vender esta, se com o dinheiro da venda amortizar o emprestimo que tenho, tenho que pagar mais valias?

  21. Augusto Baptista Responder

    Em 1999 adquiri um pequeno apartamento para férias no Algarve pela quantia de 40.000,00 Euro. No próximo mês de Janeiro de 2010 vou fazer a escritura de venda deste apartamento pela quantia de 110.000,00Euro. Gostaria de saber a quantia respeitante às mais valias e se posso abater nesse valor alguns melhoramentos na minha actual residencia onde habito e que adquiri em 1987. Pretendo modernizar uma casa de banho, substituir umas janelas por janelas com vidro duplo, um recuperador de calor e pintura das portas interiores. Qual é o prazo para as declarar (um ano ou dois anos?)
    Antecipadamente agradeço toda a informação que for possível.

    Augusto Baptista

  22. Miguel Ângelo Responder

    Boa noite a todos,
    Em 1999 adquiri, em conjunto com a minha namorada, um imóvel por € 68.584 com recurso a crédito bancário. Em 2009, já casados, trocámos de casa e efectuámos permuta.Como tinhamos excelentes condições de financiamento, para além da permuta, mantivémos anterior empréstimo tendo apenas trocado o objecto dado em garantia. Assim, entregámos a nossa anterior habitação + €114.000 tendo ficado acordado que a minha anterior casa seria transacionada por € 100.000. Necessito de ajuda porque não sei de que forma serão calculados valores nem forma de preenchmento IRS. Antecipadamente grato. Melhores cumprimentos,
    Miguel Ângelo (R)

    • wemanage Responder

      Boa Noite Miguel Ângelo:
      Devem preencher o Anexo G – quadros 4 e talvez o 5. No quadro 4 deve colocar que o valor de aquisição foi de 68.584 € e o valor de venda 100.000 €. Se pagaram alguma coisa da nova casa devem considerar como reinvestimento (se quando diz que pagaram +114.000 € pela casa nova pagaram mesmo, onde diz reinvestimento no quadro 5 devem incluir o montante de 100.000 €). Se não pagaram nada não devem incluir nenhum valor.
      Bom Domingo!

  23. João Responder

    Olá bom dia, eu tenho um apartamento que me custou 32500 euros em 1989 aplicando o coeficiente de correcção monetária para 2010 o valor vai para 74750 euros como custo e o valor patrimonial da casa é de 51300 euros,vou vender a casa por 80000 euros já sei como se calculam as mais valias mas a minha dúvida prende-se com o facto de não saber se depois de eu proceder a venda da casa e esta ser reavaliada pelas finanças pelo novo codigo do IMI,se o valor das minhas mais valias vai ser posteriormente corrigido para mais se este novo valor patrimonial for aumentado e se chegar a ultrapaasar o valor de venda da minha casa ou seja os 80000 euros.Agradeço desde já a atenção dispensada e agradeceria uma resposta breve a minha questão se for possível se faz favor, pois estou na iminência de fazer o negócio.Obrigado. (R)

    • wemanage Responder

      Boa Noite João:
      De facto o valor das mais-valias será corrigido se o valor da venda (80.000 €) for inferior ao valor da nova avaliação de acordo com o Código do IMI. Se acontecer esta situação receberá uma notificação das finanças.
      Boa Semana!

  24. MARIA ALMEIDA Responder

    Em 1991 comprei uma moradia pelo valor de 24.000. Em 2005 por partilha de bem comprei por 32.000. Tenho um empréstimo hipotecário no valor de 3.400 e um empréstimo hipotecário complementar de 47.000. Vou permutar a minha casa com o valor 199.000 por um apartamento no valor de 116.000
    1- será que o empréstimo hipotecário complementar entra para apurar a mais valia?
    2 – Caso entre ou não gostava de saber qual a mais valia final.

  25. Filipe Responder

    Bom dia,

    Gostaria de ter a vossa opinião sobre o seguinte:
    Herdei por conta da quota disponível uma casa velha para reconstruir. Entretanto a casa ruiu e por preessão da autarquia em encontrar uma solução, estou a ponderar fazer uma permuta do terreno ainda com a ruína por um casa propriedade de uma Soc. Reab. Urbana. A casa a adquirir será destinada a arrendamento. Haverá que pagar mais-valias sobre a transação em questão. Poderei deduzir ao valor do imóvel as despesas decorrentes da remoção de escombros, demolição e multas pagas à autarquia?
    Agradeço a vossa opinião.

  26. Paula Ferreira Responder

    Em 1997 adquri uma casa que foi escriturada por 53.371 €, valor do empréstimo bancário.
    Em fev de 2011 fiz um troca de casa.
    Quando efectuei o troca de casa liquidei à instituição bancária o valor de 34.544,87 €
    Comprei a nova casa por 159.500 €.
    A primeira casa vai agora ser vendida por 110.000 €. o valor do emprétimo da nova casa foi no valor de 117.000 €.
    Como são calculadas as mais valias?
    Melhores cumprimentos

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