Consultório: mais valias sobre imóveis

Olá Isabel,

A sua questão foi:

“Comprei uma casa para habitação recorrendo ao crédito à habitação, e neste momento ainda possuo a casa anterior que também adquiri através de crédito à habitação. Quanto tempo tenho para vender a casa anterior e reinvestir as mais-valias? E qual a taxa que tenho a pagar sobre as mais-valias?”

Respondendo à sua questão:

De acordo com o artigo 10º, número 5, alínea b) do CIRS, são excluídos da tributação as mais-valias provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação própria e permanente se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição de nova habitação própria e permanente, desde que efectuada nos doze meses anteriores.

 

Deste modo depois de comprar a nova casa, e se quiser usufruir desta exclusão de tributação, tem como limite máximo 12 meses para vender a casa anterior e tem que ter reinvestido o valor da venda na nova habitação.

Esta resposta é concedida por WeManage.biz a título gratuito, aplica-se ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e não tem carácter vinculativo.

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0 comments on “Consultório: mais valias sobre imóveis”

  1. Rui Manuel Responder

    Vendi uma casa por €143.000, que havia adquirido por €83.200 em 1999.
    Na altura da venda devia ao banco €65.000. Caso não efectue qualquer reinvestimento qual será o valor da mais-valia e que valor será sujeito à colecta?

  2. Wemanage.biz Responder

    Boa Tarde Rui Manuel: Os dados que nos enviou poderão não estar completos. Para apurar a mais – valia da venda do seu imóvel se não houver reinvestimento a fórmula a utilizar será: Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

    *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF) Deste modo e se vendeu a casa em 2008 a sua mais-valia é de 36.504 € pelo que será tributado em 50% deste valor, ou seja, em 18.252 €. No entanto deverá verificar se não tem facturas de obras no imóvel nos últimos 5 anos e se tem os documentos dos pagamentos aos notários e Conservatória do Registo Comercial visto que estes valores abatem à mais – valia.

    Obrigado.

  3. Louise Ivis Responder

    Sou de nacionalidade britanica, comprei uma casa para residência permanente em 1997.Pretendo vender a mesma para voltar ao meu país e reinvestir em para habitação propria permanente. A lei das mais valias tambem é aolicada neste caso? agradeço desde já a atenção que dispensar ao meu assunto.

  4. wemanage Responder

    Boa Noite Louise:

    Antes de mais pedimos desculpa pelo atraso na resposta, mas houve algumas alterações fiscais em 2009 relativamente ao caso que expôs e estivemos a estudá-las.

    A partir de 2009 o artigo 10º, nº 5 do Código do IRS dispõe que são excluídos da tributação os ganhos com a venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente se, no prazo de 36 meses, o valor da venda for reinvestido na aquisição outro imóvel com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal. Deste modo se reinvestir a totalidade do valor da venda da sua casa portuguesa numa nova casa no seu país não estará sujeita a IRS sobre a mais-valia.

    No entanto ainda não nos foi disponibilizada informação sobre como se vai processar o intercâmbio das informações fiscais entre os dois países.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

  5. LUIS MIGUEL Responder

    BOM DIA. APOS FALECIMENTO DA MINHA MÃE EM 2007, EU + 2 IRMÃOS TIVEMOS DE HERANÇA UMA CASA DATADA DE 1985 .FIZ UMA ESCRITURA DE PARTILHA PARA HABITAÇÃO PROPRIA, PARA EU MORAR SOZINHO VISTO OS MEUS 2 IRMÃOS JÁ TEREM CASA PROPRIA C/CREDITO HABITAÇÃO .EU COMPREI POR UM VALOR DE 30000 € O QUAL
    DEI A AMBOS
    15000€ A CADA UM PARA PAGAMENTO DA CASA . O VALOR DA CASA AVALIADO PELAS FINANÇAS EM 2009 É DE 67000 €. GOSTARIA DE SABER SE EU TEREI DE PAGAR MAIS VALIAS NO ANO DE 2009 E SE OS MEUS IRMÃOS TAMBEM PAGARAM SOBRE X?? OU NÃO ???
    OBRIGADO

  6. LUIS Responder

    APOS CONSTRUÇÃO EM 2007 DE UMA MORADIA POR UM VALOR ACORDADO COM PEDREIRO
    DE 80000€ S/ FACTURA.
    ACABEI A CASA EM 2007 E FOI AVALIADA PELAS FINANÇAS POR 82000 €. NÃO TENHO QUALQUER DOCUMENT DOS PAGAMENTOS DA OBRA.
    EM 2008 VENDI POR 125000€.
    GOSTARIA DE SABER AS MAIS VALIAS QUE PAGAREI NO IRS DE 2009 .

  7. wemanage Responder

    Boa Tarde Luis Miguel:

    Para respondermos à sua questão precisamos de saber em que data é que fizeram a escritura para o Luis Miguel ficar com a totalidade da casa??
    Ficamos com dúvidas se foi em 2007 ou em 2009.
    Aguardamos a sua resposta para responder à dúvida colocada.
    Bom Fim de Semana

  8. wemanage Responder

    Boa Tarde Luis:
    Para apurar a mais – valia da venda do imóvel (deduzimos que não se trata de habitação própria e permanente e que não houve reinvestimento) a fórmula a utilizar será:

    Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

    *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF) Deste modo e, apesar de não ter documentação das obras na casa, deverá ter pelo menos a escritura do terreno e todas as despesas com notários e registos da moradia. Deduzindo ao valor de venda(125.000 €) o valor do terreno actualizado para o ano de 2008 e todas as outras despesas vai apurar a sua mais-valia.
    Será tributado em 50% do valor da mais-valia apurado, ou seja, estes 50% serão somados aos seus restantes rendimentos de 2008 e só depois é possível determinar a taxa a que vai ser tributado. Esperamos ter sido esclarecedores.
    Bom Fim de Semana

  9. Antonio Marques Responder

    Boa Noite

    Agradecia que me informassem do seguinte:
    herdei uma casa em 2001 dondo resido e sei que a mesma foi adquida em 1988 e que nessa altura estava registada nas Finanças por 6000 contos (30.000 euros). Vou vendê-la por 195.000 euros para adquir uma casa para habitação no valor de 125.000 euros. Vou gastar nas obras da nova casa cerca de 10.000 euros. Agradecia que me informassem quanto devo pagar de mais valias.

    Muito obrigado

  10. Julia Responder

    Boa Noite! Tenho uma duvida no que respeita às mais valias imobiliárias. Em Fevereiro de 2008 vendi, mais o meu marido, uma casa que na altura já não era a nossa residência fiscal. Vamos comprar casa nova ainda este ano para habitação própria e permanente, não vendendo a actual, será que posso considerar o reinvestimento da mais valia obtida com a venda de 2008?

  11. LUIS MIGUEL Responder

    RELATIVAMENTE Á MINHA QUESTÃO AS ESCRITURAS FORAM FEITAS EM MAIO DE 2008.
    A COLOCAÇÃO DA CASA PARA MEU NOME EFECTIVAMENTE APARTIR DE MAIO DE 2008 , E ONDE SE DIZ QUE É PARA HABITAÇÃO PROPRIA. (MINHA)

  12. wemanage Responder

    Bom Dia António Marques:
    Não nos é possível responder concretamente à sua questão, mas vamos tentar esclarecer a sua dúvida o melhor possível.

    Na Declaração de IRS do ano em que vender a casa deverá declarar a venda através do preenchimento do Anexo G (Mais-Valias).

    O valor da venda será o valor da escritura (que segundo a sua informação será de 195.000 €).
    O valor da compra será o valor pelo qual liquidou o Imposto do selo (ou o imposto sobre sucessões e doações) na altura da herança.
    A data de aquisição será a data do óbito da pessoa de quem herdou a casa.
    Deverá ainda declarar que pretende reinvestir parte do valor da venda numa nova habitação (125.000 €).
    A fórmula de cálculo da mais-valia será a seguinte: Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)
    *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados).
    O valor das obras que vai realizar na nova casa não abatem ao valor da sua mais valia.
    Como vai reinvestir 64,10% (125.000/195.000) do valor da venda, apenas 35,90% (100%-64,10%) da mais-valia será considerado rendimento.
    Do total desta fórmula apenas 50% estarão sujeitos a imposto.
    Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).
    Esperamos ter sido esclarecedores.

  13. wemanage Responder

    Boa Tarde Júlia:
    Apenas se pode considerar reinvestimento se utilizar o valor da venda da sua habitação própria e permanenente, numa nova habitação própria e permanente.
    Considera-se habitação própria e permanente aquela na qual está a sua redidência fiscal.
    De acordo com o que expôs este não é o caso, pelo que não poderá considerar a aquisição da nova habitação como reinvestimento.
    Esperamos ter sido esclarecedores.
    Bom fim de Semana.

  14. wemanage Responder

    Boa Tarde Luis Miguel:
    O Luis Miguel não procedeu à venda de nenhum Imóvel, apenas procedeu à “compra” em 2008 da quota-parte da casa que era propriedade dos seus irmãos.
    Deste modo nada tem a declarar.
    No entanto os seus irmãos irão ter que declarar a venda da quota-parte deles através do preenchimento do anexo G da declaração de IRS de 2008.
    Destaca-se no entanto que o Luis Miguel comprou por 30.000 € uma parte (66,66%) de um imóvel que foi avaliado por 67.000 * 66,66% = 44.662,20 €.
    Deste modo irá receber nos próximos tempos uma carta das finanças com uma guia para pagamento da diferença do IMT e do Imposto do selo da escritura entre o valor que pagou e o valor da nova avaliação.
    Esperamos ter sido esclarecedores.
    Bom Fim de Semana.

  15. Ligia Antunes Responder

    Boa tarde. É possivel reinsvestir a mais-valia da venda da casa, nas obras de uma casa arrendada? passo a explicar, vendi a minha casa que era habitação própria permanente, tive mais valia e estou a viver numa casa alugada. Falei com senhorio e fizemos um acordo de que eu faria alguns melhoramento na mesma. Posso investir a mais-valia na casa arendada? que é e vai ser minha habitação própria permanente por alguns anos?
    Obrigada Lígia

  16. wemanage Responder

    Boa Tarde Ligia: A situação que expôs não é possível. Só é considerado como reinvestimento do valor de venda, o reinvestimento na aquisição de habitação própria e permanente. Boa Semana

  17. frederico Responder

    muito boa tarde gostaria por favor a confirmaçao, ou nao de que uma de as mais valias sobre imoveis foram abolidas pela uniao europeia?
    muito obrigado

  18. Wemanage.biz Responder

    Boa Tarde Frederico: Do que percebemos o Frederico está a perguntar se a tributação das mais-valias foi abolida pela UE. Até esta data não tomamos conhecimento dessa notícia, vamos tentar informar-nos e colocar uma notícia no site com a maior brevidade possível. Bom DOmingo

  19. Delfina Antunes Responder

    Agradecia que me esclarecessem o seguinte:
    Comprei um apartamento em 1997 por 45 000€ e vendi em 2005 por 116 000€. Em 2005 Comprei uma casa por 150 000 € e que foi reavaliada pelas finanças em 162 000€.Amortizei o crédito à habitação do apartamento em 33 000€ e efectuei um crédito de 150 000€ para a nova e para as obras das quais não guardei facturas. Recebi agora para pagar 8 754 € correspondente ao IRS de 2005. Gostaria de saber como foi calculado este valor e se são mais valias, dado que na altura, nas finanças disseram que não ia pagar mais valias. Obrigado

  20. jgsalmeida Responder

    Exmos. Srs.
    Venho pôr o seguinte caso à espera de alguma resposta, porque obtive tantas respostas diferentes como de balcões das finanças visitados!
    O mau pai (viúvo) faleceu em Fevereiro de 2007.
    Somos 5 herdeiros, filhos legítimos.
    Entre outras coisas herdamos uma casa e um terreno.
    Neste momento queremos “dividir” a casa.
    Uma das minhas irmãs (herdeira, portanto) propõe-se a compra-la, mediante empréstimo bancário.
    O valor patrimonial da casa é de € 49.900,00
    A venda será efectuada de modo a que cada um dos outros 4 herdeiros receba € 25.000,00. Ou seja a casa vai ser vendida por € 100.000,00.
    Numa das repartições de finanças, foi-nos dito que se trata de um contrato de compra e venda com tornas.
    Sendo todos herdeiros não seria “apenas” um caso de partilha parcial?
    Sendo realmente considerado uma compra e venda com tornas qual o valor real das mesmas visto as tornas terem de ser divididas com todos os herdeiros (incluindo a minha irmã – a compradora da casa) e foi-nos dito que o registo da casa, e como cada um vai receber € 25.000,00,deverá ser feito por €125.000 apesar de a escritura ser de €100.000. (Estranho…)
    Com isto tudo existem mais valias? Sabendo que não há encargos com a casa o seu montante pode ser calculado: 100.000-(49.900xcoeficiente actualização)?
    Desde já grato pela resposta,
    Jorge

  21. Paulo Responder

    Pode ser reinvestido a mais valia resultante da venda de um imóvel que não era habitação própria e permanente? Vendi esse imóvel em 2009, em 2010 adquiri outro que não é habitação própria e permanente mas que posso alterar nas finaças para tal. Se fizer essa alteração nas finanças posso considerar a mais valia como reinvestida? (R)

    • wemanage Responder

      Boa Tarde Paulo:
      A casa para ser considerada como Habitação própria e permanente teria que ter pedido a alteração da morada mal fez a escritura. Agora já não pode considerar esse valor como reinvestimento.
      Bom Domingo!

  22. aggs Responder

    Boa noite,
    Agradecia o seguinte esclarecimento: Em 2008 adquiri um imóvel por €105.000 sem recurso ao crédito à habitação, e vendi-o em 2009 por €120.000. Não pretendo reinvestir esse valor. Quanto irei pagar aproximadamente de mais-valias e qual o valor que irá recair no meu IRS? 50% de €15.000?

    Grata pela atenção. (R)

    • wemanage Responder

      Boa Tarde Aggs:
      O valor da sua mais valia será de 15.000 € (se tiver os recibos das escrituras, da conservatória e do IMT pagos estes abatem à mais-valia). Deste valor apenas 50% será sujeito a IRS. Se não tiver nem mais rendimentos nem mais despesas nenhumas deverá pagar 7.500 € * 13%. Se tiver outros rendimentos estes 7.500 € vão somar aos seus restantes rendimentos para efeitos de determinação de taxa.
      Bom Domingo!

  23. Nuno Responder

    Boa tarde,
    Agradecia o seguinte esclarecimento por favor.
    A minha avó vendeu uma casa que foi fruto de uma herança do meu avô que por sua vez tinha em conjunto com mais 2 irmãos (ou seja o meu avô detinha 33% da casa)
    O meu avô faleceu em 2006, no entanto a herança de partilhas foi feita em 2009 e pelo valor de tributado pelas finanças de 24391,63€.
    A casa foi vendida em 2009 por 50000€.
    Como deve a minha avó tributar a mais valia? tem coeficientes a aplicar no cálculo?
    O facto de já ter 86anos e estar reformada não a isenta sobre esta tributação?
    Agradeço pela vossa atenção aguardo uma resposta breve.
    Cumprimentos
    Nuno

  24. filomena figueiredo Responder

    Boa tarde.
    Adquiri um imóvel por 60 000€ em 2008 e o crédito à habitação solicitado no banco foi de 100 000€. Pretendo vender a casa neste momento, provavelmente por cerca de 180 000€. Apenas ontem me informaram sobre esta questão das despesas e mais-valias (que confesso ainda não ter percebido bem) e gostaria de pedir um esclarecimento sobre:

    1. as hipóteses que tenho para não pagar as tributações
    2. que cálculos terei de realizar a propósito das tributações.

    O meu companheiro irá brevemente colocar um outro imóvel/crédito à habitação em meu nome, passando assim a co-proprietária. Essa situação terá alguma influência sobre as tributações?

    Agradeço, com os meus melhores cumprimentos. (R)

    • wemanage Responder

      Boa Tarde Filomena Figueiredo:
      Pelo que entendemos trata-se da sua habitação própria e permanente (HPP).
      Se comprou a casa por 60.000 € o empréstimo que pediu para a casa foi de 60.000 €, o restante empréstimo terá sido para obras ou outras despesas.
      Ao vender a casa que comprou por 60.000 € por 180.000 €, terá uma mais valia de cerca de 120.000 €.
      Para não ser tributada deverá utilizar o valor da venda para pagar o empréstimo da casa e o que sobrar deverá investir numa nova HPP, que poderá ser a metade da casa do seu companheiro.
      Deste modo não irá pagar imposto sobre mais-valias.
      O cálculo das mais-valias é feito da seguinte forma: Vaor da venda – valor da compra actualizada para 2010 – despesas documentadas com obras nos últimos 5 anos e despesas necessárias à compra e venda do imóvel. Deste valor 50% serão sujeitos a IRS.
      Bom Fim de Semana!

  25. silvia Responder

    olá.
    há muitos anos atrás os meus pais pediram licença á camara para ampliar a casa de rés de chão, tipo t2 onde habitavam. foi-lhes dado permissão para essa ampliação. na nova planta apresentada á camara,constavam umas escadas, dentro da casa já existente que levariam ao andar de cima, onde iriam ser construidos apenas4 quartos e wc, na parte de baixo da casa seriam eliminados os quartos dando lugar a uma grande sala, cozinha maior , casa de jantar, arrecadação e arrumos. No entanto,os meus pais em vez de cnstruirem as escadas por dentro de casa , construiram-na por fora,deixando a casa de baixo tal como estava, originando 2 casas, pois fizeram tambem uma cozinha na parte de cima. os meus pais, como é natural, não estando tudo como na planta, não registaram a parte de cima da casa nas finanças. Estou tentando convence-los a faze-lo. Conheço mais algums casos semelhantes. Gostaria que me informassem, se possivel, como os meus pais poderão fazer para registar as casas nas finanças e quais as consequencias. será que terão de fazer obras ou pagar uma grande multa?
    agradeço a vossa resposta. obrigada

  26. clara Responder

    Existe valor máximo de dedução na aquisição e obras, para o cálculo das mais valias, tal como existe para a educação e saúde?

  27. Joao Responder

    Boa tarde,
    Gostaria da vossa ajuda para o seguinte caso:
    Em 2004 adquiri um imóvel por 175.000€ (despesas com a aquisição, 3.792,56€) tendo, para o efeito, contraído um empréstimo de 90.000€.
    Em 2010 vendi aquele mesmo apartamento por 245.000€, amortizando 79.086,82 € do referido empréstimo.
    Entretanto adquiri, no mesmo ano de 2010, um apartamento por 250.000€ contraíndo, para o efeito, um empréstimo de 140.000€, tendo ainda dispendido aproximadamente 73.000€ em obras de remodelação.
    Terei mais valias a pagar e, em caso afirmativo, conseguem explicar-me como é que se calculam?
    Os meus cumprimentos e obrigado

  28. Isabel Responder

    Boa noite

    Tenho uma dúvida que é a seguinte:
    O meu marido herdou uma casa dos pais, avaliada pela finanças em 2008 em 127.000,00 € e vendida este ano 2011 por 120.00,00€ portanto abaixo do valor avaliado pelas finanças.

    Parte deste valor vai ser investido numa casa da nossa filha.
    Gostaria muito de ser esclarecida de quais as mais valias a pagar, se houver, e qual o prazo para declarar às finanças, se para o ano ou 2013

    Obrigado e cumprimentos

  29. Dora f Responder

    Boa Noite! A minha situação e a seguinte: construí casa, em co-propriedade, em 2002 tendo valor de escritura de 214.540,56€. Em 2003 pedi ao banco mais 20.000 (foi realizada escritura). Vendi esta casa em 2010 por 238.000€.

    1º os valores a colocar no anexo g são todos pela metade?
    2º onde coloco os 20.000 da 2ª escritura ( será que posso soma-los, mas as datas não coincidem)?

    Obrigada

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