Mais-Valias Futuras

Boa Tarde:

A dúvida que nos foi colocada foi a seguinte:

VALOR DE COMPRA: 150.000€
(mas) VALOR ESCRITURADO: 115.000€
VALOR VENDA: 160.000 (tenho ft de melhoramentos da casa na ordem dos 5000€)
Escritura da venda por 160.000€

NOVA AQUISIÇÃO: 250.000€
Escriturar pelo valor: ???
 
O empréstimo bancário existente é de 98.000€ e terei que solicitar mais 100.000€ para adquirir a nova ficando com 198000 e uma casa de 250000.
 
Quais as mais-valias? Tenho que ter em conta as escrituras, correcto?
Será 160000-115000?
45.000?
 
Supostamente “ganhei” 160.000 vou pedir mais 100.000 (260.000)para uma casa de 250000.
Haverá problemas?

Obrigado e cumprimentos,

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

 


Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

 *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados)

Valor de Venda

+

160.000,00

Valor da Compra

115.000,00

Coef. de Actualização

x

1,00

Obras

5.000,00

Despesas Necessárias

 

Mais-Valia

=

40.000,00

 Para calcular este valor fizemos as seguintes suposições:

    – Data de aquisição do Imóvel =2008 (Coeficiente de Actualização =1)

    – Obras foram realizadas nos últimos 5 anos

    – Tanto o imóvel que vai vender como o que vai comprar destinam-se à habitação própria e permanente.

 

São excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses seguintes se reinvista o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel numa nova habitação própria e permanente.

Pelo que nos apercebemos vai pagar 98.000 € do empréstimo antigo, pedindo um novo empréstimo de 198.000 €, pelo que reinveste na nova habitação 52.000 €.

Deste modo apenas não vai reinvestir 10.000 € do valor de venda (160.000 – 98.000 – 52.000), o que representa 6,25% (10.000 €/160.000 €) do valor da venda.

 Sendo assim apenas 6,25% da sua mais valia estará sujeita a imposto, ou seja, 2.500 € (6,25%*40.000 €).

Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 2.500 €*50% = 1.250 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2009 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Em relação ao valor da escritura da nova casa, em nossa opinião, deverá escriturar pelo valor que vai pagar pela mesma, ou seja, os 250.000 €.

Em relação ao valor do empréstimo que vai solicitar, pelo que nos informou apenas vai pedir 198.000 €. O valor da venda não tem que ser obrigatoriamente reinvestido na nova casa, vai pagar os respectivos impostos e poderá aplicar esse valor como quiser. Não tem qualquer problema.

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

Lembramos que esta resposta aplica-se ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e é de carácter gratuito. Deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta 100% correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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0 comments on “Mais-Valias Futuras”

  1. seppoli Responder

    Bom dia,

    No final de 2007 acabei de construir uma moradia para habitação própria e permanente. Para tal pedi um empréstimo no valor de 300.000€ para construção, com um reforço de 80.000€, perfazendo um total o valor de 380.000€. Em 2008 fiz a transferência deste crédito para outra instituição bancária, tendo sido criados 2 empréstimos, um de 300.000€ de crédito habitação e outro de 80.000€ multifunções.

    Pretendo actualmente vender esta moradia por 425.000€. O Valor Patrimonial tributário deste imóvel é de 220.000€.
    Quais as mais valias associadas a esta venda? Serão 425.000€ – 220.000€ = 205.000€ , certo?

    Considerando que vou amortizar os empréstimos entretanto contraídos, e para que estas mais valias não sejam tributadas, qual o valor que terei de reinvestir? Penso que será 425.000€ – 300.000€ = 125.000€, correcto?
    A maior dúvida que tenho é estes 125.000€ poderão ser reinvestidos na amortização do empréstimo de 80.000€ (dado que se tratou de auto-construção) e os remanescentes 45.000€ na compra de uma nova habitação, ou se terei de reinvestir a totalidade dos 125.000€ na compra da nova casa?

    Obrigado, Pedro Oliveira

  2. wemanage Responder

    Boa Noite Pedro Oliveira:
    Deve calcular a mais-valia relativa à venda da sua habitação de acordo com a seguinte fórmula:
    Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)
    *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados)
    O valor de compra será a soma do valor de aquisição do terreno acrescido dos custos com a construção do imóvel (desde que documentados).
    O valor a reinvestir para beneficiar da exclusão de tributação de mais-valais será o valor de venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição/construção do imóvel.
    Pelo que aos 425.000 € deverá abater o valor que vai pagar (na altura da venda do imóvel) do empréstimo que contraiu para a construção do imóvel. O valor que sobrar é o que deve reinvestir na compra da nova habitação própria e permanente por forma a não pagar IRS sobre as mais-valias obtidas.
    Esperamos ter sido esclarecedores.
    Bom Fim de Semana e Boa Páscoa

    • Romeu Reguengo Responder

      Boa tarde,
      Tenho um caso igualzinho ao documentado acima, mas só tinha um crádito habitação. Neste momento as finanças não me deixam deduzir o credito bancário que tive sem o qual não teria conseguido construir a casa. Assim quando se refer “O valor a reinvestir para beneficiar da exclusão de tributação de mais-valais será o valor de venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição/construção do imóvel.” no entender das finanças era só possivel deduzir caso o empréstimo tivesse sido para comprar um imovel. como foi crédito para construção, não aceita porque o legislador só escreveu AQUISIÇÃO.

      Tem algum argumento que possa contraria isto ou algum caso que não tenha sido assim?
      Obrigado

  3. TOMAS Responder

    COMPREI UM LOTE DE TERRENO A DOIS ANOS POR 50.000 EUROS CONSTRUI A VIVENDA COM DESPESAS NA ORDEM DOS 100.000 EUROS PENSEI EM VENDER VOU VENDER POR 200.000 EUROS NAO TENHO EMPRESTIMO QUANTO E QUE VOU PAGAR DE MAIS VALIAS (R)

    • wemanage Responder

      Boa Tarde Tomás:
      Assumimos que tem toda a documentação das obras, licenças de loteamento, registos e etc, pelo que o total do valor de aquisição é de 150.000 € *1,03 (coeficiente de desvalorização de moeda) = 154.500 €. Pelo que a sua mais valia será de 45.500 €. Só será tributado por 50% deste valor, ou seja, 22.750 € serão somados aos seus restantes rendimentos e só depois será possível determinar a que taxa de IRS é que estará sujeito.
      Tenha um excelnete domingo!

  4. jrui Responder

    Bom dia.

    Descobri este site ao pesquisar no Google, e após ler alguns tópicos fiquei impressionado com a precisão e clareza das vossas respostas.
    Há realmente coisas boas na net, e este site é uma delas.

    Agora, aqui vai a minha situação:

    Em Abril de 2004 comprei um terreno urbano para construção de habitação própria permanente, ainda solteiro.

    A compra foi no valor de 27.000eur, e foi esse o valor escriturado.
    No entanto, o valor Patrimonial de registo nas Finanças foi, após cálculo por essa entidade, no valor de 57.000eur. É sobre este valor que se paga o IMI.

    O casamento foi em Mai/2005, no regime geral de comunhão de adquiridos.

    A construção da casa de habitação foi iniciada em Out/2005, recorrendo-se para isso a um empréstimo bancário no total de 180.000eur.

    Foi ainda gasto na construção, um valor de 8.500eur, retirado da minha conta Poupança-Habitação (aberta em 1995, e cujo último depósito foi em 2004).

    As facturas relativas à Obra (materiais e mão de obra) totalizam cerca de 130.000eur.

    O divórcio teve lugar em Jun/2008.

    A casa está praticamente concluída desde Jul/2007, faltando alguns pormenores e o posterior registo na Conservatória e Finanças. Neste momento ainda só é tributado em sede de IMI o terreno acima descrito.

    Como resultado do divórcio, a casa foi colocada à venda, e neste momento está prestes a ser vendida por 180.000eur, pelo que desejo saber o seguinte sobre as mais-valias:

    1) Qual o valor de mais-valias que entra no cálculo para tributação de IRS?
    2) Que montante me cabe a mim, na situação actual de divorciado?

    Muito obrigado,
    Rui Gonçalves

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