Mais-Valias Futuras

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Boa Tarde:

A dúvida que nos foi colocada foi a seguinte:

VALOR DE COMPRA: 150.000€
(mas) VALOR ESCRITURADO: 115.000€
VALOR VENDA: 160.000 (tenho ft de melhoramentos da casa na ordem dos 5000€)
Escritura da venda por 160.000€

NOVA AQUISIÇÃO: 250.000€
Escriturar pelo valor: ???
 
O empréstimo bancário existente é de 98.000€ e terei que solicitar mais 100.000€ para adquirir a nova ficando com 198000 e uma casa de 250000.
 
Quais as mais-valias? Tenho que ter em conta as escrituras, correcto?
Será 160000-115000?
45.000?
 
Supostamente “ganhei” 160.000 vou pedir mais 100.000 (260.000)para uma casa de 250000.
Haverá problemas?

Obrigado e cumprimentos,

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

 


Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

 *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados)

Valor de Venda

+

160.000,00

Valor da Compra

115.000,00

Coef. de Actualização

x

1,00

Obras

5.000,00

Despesas Necessárias

 

Mais-Valia

=

40.000,00

 Para calcular este valor fizemos as seguintes suposições:

    – Data de aquisição do Imóvel =2008 (Coeficiente de Actualização =1)

    – Obras foram realizadas nos últimos 5 anos

    – Tanto o imóvel que vai vender como o que vai comprar destinam-se à habitação própria e permanente.

 

São excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses seguintes se reinvista o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel numa nova habitação própria e permanente.

Pelo que nos apercebemos vai pagar 98.000 € do empréstimo antigo, pedindo um novo empréstimo de 198.000 €, pelo que reinveste na nova habitação 52.000 €.

Deste modo apenas não vai reinvestir 10.000 € do valor de venda (160.000 – 98.000 – 52.000), o que representa 6,25% (10.000 €/160.000 €) do valor da venda.

 Sendo assim apenas 6,25% da sua mais valia estará sujeita a imposto, ou seja, 2.500 € (6,25%*40.000 €).

Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 2.500 €*50% = 1.250 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2009 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Em relação ao valor da escritura da nova casa, em nossa opinião, deverá escriturar pelo valor que vai pagar pela mesma, ou seja, os 250.000 €.

Em relação ao valor do empréstimo que vai solicitar, pelo que nos informou apenas vai pedir 198.000 €. O valor da venda não tem que ser obrigatoriamente reinvestido na nova casa, vai pagar os respectivos impostos e poderá aplicar esse valor como quiser. Não tem qualquer problema.

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

Lembramos que esta resposta aplica-se ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e é de carácter gratuito. Deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta 100% correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.