Vendeste casa e estás a juntar os documentos para o IRS? A conta da mais-valia tem mais ingredientes do que o preço de venda e o preço de compra. Algumas despesas podem reduzir o ganho apurado. Vale a pena reunir as faturas antes de começar a preencher a declaração.
Que despesas entram?
A Autoridade Tributária identifica, entre os exemplos de despesas necessárias à compra e à venda, os impostos patrimoniais associados à operação, o certificado energético, as comissões de mediação imobiliária, os registos e as despesas notariais. Têm de estar legalmente documentadas e comprovadas. Guarda as faturas, os comprovativos de pagamento e os elementos que ligam cada despesa ao imóvel vendido. Esclarecimento da AT sobre despesas e encargos.
E as obras?
O artigo 51.º do Código do IRS permite considerar encargos com a valorização do imóvel comprovadamente realizados nos últimos 12 anos. Convém identificar nas faturas o imóvel e os trabalhos realizados, para conseguires demonstrar a relação com a casa que vendeste. Quando existir uma dúvida sobre uma despesa concreta, confirma o enquadramento antes de a incluir. Artigo 51.º do Código do IRS.
Um exemplo com contas feitas
Vamos usar uma situação hipotética. Compraste a casa em 2015 por 150 000 € e vendeste-a em 2026 por 220 000 €. O coeficiente de 2015 é 1,23, pelo que o valor de aquisição corrigido é 184 500 €. Vê a tabela de coeficientes de 2026.
Imagina agora 7 000 € de despesas elegíveis da compra, 10 000 € de obras de valorização elegíveis e 8 000 € de despesas elegíveis da venda. Ao todo, são 25 000 €. Estes montantes são apenas exemplos e pressupõem que cada despesa cumpre as condições legais.
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | 220 000 € |
| Valor de aquisição corrigido | 184 500 € |
| Despesas e encargos elegíveis | 25 000 € |
| Mais-valia apurada no exemplo | 10 500 € |
A conta fica 220 000 € − 184 500 € − 25 000 € = 10 500 €. Esta fórmula e a atualização pelo coeficiente, quando tenham decorrido mais de 24 meses entre aquisição e venda, são explicadas pela AT. O imposto a pagar exige ainda aplicar as restantes regras do teu caso. Informação vinculativa da AT, processo 23727.
Recebeste um apoio público para a casa?
Existem condições específicas quando o imóvel beneficiou de apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário e é vendido antes de decorridos dez anos, nos termos definidos na lei. Nesses casos, as despesas abrangidas só são consideradas na parte que excede o apoio recebido. Confirma as datas e os montantes antes de fazer a conta. Artigo 51.º, n.º 2, do Código do IRS.
A pasta que deves preparar
Junta os documentos da compra e da venda, as liquidações dos impostos pagos na aquisição, as faturas da mediação e do certificado energético, os registos e as faturas das obras. Organiza tudo por tipo de despesa e soma apenas os montantes elegíveis. Se a venda foi em 2026, estes elementos vão ajudar-te na declaração de IRS entregue em 2027.
