A Portaria n.º 471/2025/1, publicada em Diário da República no final de dezembro de 2025, fixa em 570 euros por metro quadrado o valor médio de construção a utilizar no cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em 2026.
Esta atualização tem impacto direto no Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis novos, reconstruídos ou sujeitos a reavaliação, podendo resultar num aumento do IMI a pagar.
O que é o valor médio de construção?
O valor médio de construção é um valor de referência definido anualmente pelo Estado e utilizado no cálculo do VPT dos prédios urbanos, nos termos do Código do IMI.
De forma simplificada, o cálculo do VPT inclui:
- Valor médio de construção por m²;
- Área do imóvel;
- Coeficientes legais (localização, afetação, qualidade, vetustez, entre outros).
Este valor influencia diretamente o IMI, uma vez que o imposto incide sobre o VPT.
Qual o novo valor fixado para 2026?
| Ano | Valor médio de construção | Variação |
|---|---|---|
| 2025 | 532 €/m² | — |
| 2026 | 570 €/m² | +38 € (+7,1%) |
O aumento de 7,1% reflete a atualização dos custos de construção, num contexto de subida dos preços dos materiais e da mão de obra.
Que imóveis são afetados por este aumento?
A atualização aplica-se apenas a:
- Imóveis novos concluídos a partir de 1 de janeiro de 2026;
- Imóveis reconstruídos ou ampliados com nova avaliação;
- Imóveis sujeitos a pedido de reavaliação do VPT.
Os imóveis já avaliados e sem alterações estruturais não sofrem atualização automática apenas por efeito desta portaria.
Impacto prático no IMI
Um valor médio de construção mais elevado conduz, regra geral, a um VPT mais alto, o que pode resultar num IMI superior.
Exemplo simplificado
Considerando um imóvel com 100 m²:
| 2025 | 2026 | |
|---|---|---|
| Valor médio de construção | 532 €/m² | 570 €/m² |
| Valor base (simplificado) | 53 200 € | 57 000 € |
Antes da aplicação dos coeficientes legais, a diferença base já é de 3 800 euros, com impacto direto no IMI.
Calculadora IMI 2026 (estimativa)
A calculadora abaixo permite estimar o impacto do novo valor médio de construção no VPT e no IMI, comparando 2025 com 2026.
Calculadora IMI 2026 (estimativa) — impacto do valor médio de construção
Compara 2025 (532 €/m²) com 2026 (570 €/m²) e estima VPT e IMI com base nos coeficientes que introduzires.
Vb = 1,25 × Vc × Área (Vc=532 em 2025; Vc=570 em 2026) e VPT = Vb × Ca × Cl × Cq × Cv.
Depois: IMI = VPT × taxa.
Calculadora incluída conforme bloco técnico fornecido anteriormente.
Enquadramento legal
A Portaria n.º 471/2025/1 foi publicada ao abrigo do Código do IMI, cumprindo a obrigação anual de fixação do valor médio de construção para efeitos fiscais.
👉 Consultar a Portaria n.º 471/2025/1 no Diário da República (PDF oficial)
Conclusão Maisvalias
A subida do valor médio de construção para 570 €/m² em 2026 representa uma atualização relevante e poderá traduzir-se em IMI mais elevado para imóveis novos, reconstruídos ou reavaliados.
Antes de pedir uma reavaliação do imóvel, é essencial simular o impacto no VPT, pois o resultado pode ser um aumento do imposto a pagar.
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