Consultório: Mais Valias sobre Imóveis

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Dados submetidos no Consultório:

“Gostaria de saber qual é o valor que se deve utilizar para calcular as mais valias referentes a venda de um imovel. É o valor que fica registado na escritura ou é o valor que as finanças atribuem (neste caso) ao apartamento. 

Passo a explicar:
Vou vender um apartamento por 55000 euros, no entanto depois de tratar dos papeis para fazer a escritura, descobri que o apartamento esta avaliado pelas finanças em 68000 euros. qual destes valores ira ser utilizado para pagar as mais valias ?
O apartamento é de 1990 e na altura custou 22500 euros (4500 contos), gostaria de saber quanto é que são as mais valias referentes a esta venda.
Agradeço desde já a vossa disponibilidade ”

Esta resposta é concedida por WeManage.biz a título gratuito e sem valor vinculativo. 

Resposta:

Respondendo à sua primeira questão o valor considerado para o cálculo das mais-valias é o valor que serve de base apara a liquidação do IMT -Imposto Municipal sobre Transacções, ou seja, o “valor que as finanças atribuem ao apartamento” (nº 1 artigo 31ºA do Código do IRS).

“Artigo 31ºA, nº 1:
Em caso de transmissão onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, sempre que o valor constante do contrato seja inferior ao valor definitivo que servir de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, ou que serviria no caso de não haver lugar a essa liquidação, é este o valor a considerar para efeitos da determinação do rendimento tributável.”
No que respeita à segunda questão:

Conforme pode verificar no artigo já publicado no site maisvalias o cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda ou Valor da Avaliação – Valor da Compra * Coeficiente de Desvalorização da Moeda – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT).

Assim sendo:

 – Valor de Venda/Valor de Avaliação = 68.000 €
 – Valor da Compra*Coeficiente = 22.500 € * 2,02 = 45.450 € (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)
 – Obras nos últimos 5 anos = 0 €
 – Despesas com a aquisição e venda = 0 € (Se tiver alguma despesa inerente à compra também deverá ser multiplicada pelo coeficiente 2,02)

Nota: Assumimos que o apartamento não é uma habitação própria e permanente e que o valor da venda não vai ser reinvestido numa habitação própria e permanente.

Mais-Valia = 68.000 €-45.450 €-0,00 €-0,00 €= 22.550 €

Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 22.550 € *
50% = 11.275 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2008 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 31ºA
Artº 43º, nº 1 e 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

A Maisvalias e a Wemanage.biz declinam qualquer responsabilidade sobre as mais ou menos valias obitdas em acções tomadas com base nestas informações.